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房價現松動 離降價潮還有多遠?
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商辦樓盤非七折賣不動 競爭激烈區域住宅售價回到2016年水平 到底是需求出了問題還是開發商缺錢

  房價現松動 離降價潮還有多遠?

  萬科長租公寓月租1.5萬的新聞以及各種分析在過去一周里成為熱議的話題。為了蹭熱點,甚至有競爭企業用“貴著租VS便宜買”來推銷總價與萬科長租公寓10年租金相去不遠的住宅產品。但細心的人們發現,大家在“喊打”萬科長租公寓的同時,新房售價已經在悄悄發生變化,所以才有了“貴著租”與“便宜買”的對比。而“便宜買”的背后是熱點區域樓盤的實際降價動作,部分純商品房的直接降價則被視為大面積降價潮來臨的前奏,門頭溝、孫河這些競爭激烈的熱點區域自然成為急先鋒,而重災區中的商辦項目更是不得不含淚大甩賣,以換得可憐的銷量。

  2018年,樓市降價潮能否來臨?據業內專家表示取決于兩個方面,一是開發商融資渠道受阻,不得不靠降價換取現金流;二是需求端發生變化,買房人由于各種原因無法買房。兩者兼具,則降價潮將成為大概率事件。

  庫存創4年新高,商辦房打七折出售

  “難賣!九折基本賣不動,打七折才有人買。”房山長陽某商辦樓盤銷售負責人感慨如今的商辦房太難賣。自去年3月26日,北京市政府出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,嚴控商辦項目一年來,市場急凍,銷售驟降,庫存激增至45878套,北京商辦市場猶如大病一場,至今未見病愈的征兆。

  房山是北京商辦類項目比較集中的區域,目前有萬科中央城、綠地諾亞方舟等多個項目的商辦產品在售,區域庫存壓力極大。

  “我們現在的售價在30000元/平方米左右,不到前期產品售價的七折。”該負責人說,項目主力套型的總價只有150萬左右,與北京一套普通住宅的首付相當。加上項目緊鄰地鐵房山線長陽站,周邊商業配套都已經成熟,這些優勢相加才打動了一直觀望的購房者。

  位于房山大學城的某樓盤當下的售價為25000元/平方米,據了解該項目一季度簽約198套。據其負責人介紹,這一數字并不意味著商辦市場的回暖,只是項目在經過長期推廣之后,安排的一次集中簽約,而去年三、四季度項目的成交幾乎為零。

  個別樓盤的表現,并不能掩蓋北京商辦市場的整體頹勢。統計數據顯示,自3·26調控以來,北京商辦項目網簽量僅為3589套,較調控前一年成交的67013套,跌幅超九成。而與成交凍結相反,去年北京商辦供應套數突破2萬套,同比增長32%。供多售少,商辦項目庫存激增近三成達45878套,創下4年來最高值。

  更讓業界擔憂的是,商辦市場庫存還有增加的趨勢。好租數據研究中心主任匡健鋒表示,盡管去年新開工商辦項目有所縮減,但就未來4到5年的趨勢看,去庫存的壓力將會愈加明顯。

  而二手商辦難出手,也讓一些潛在的商辦買家望而卻步。“這一年我們店做的幾乎都是租房業務。”北京像素小區的鏈家門店業務員向北青報記者表示:“二手交易全年不過幾十套,靠賣房根本養不活自己。”北京像素此前的二手房交易異常火爆,高峰時曾有近20家中介門店在此經營。3·26商辦調控之后,成交驟減,不少中介關門,留存下來的也以租賃業務為主。

  北京像素只是商辦二手市場的一個縮影。二手市場的停滯,直接剔除了此前商辦項目“低買高賣”的濃烈投資屬性,轉為自用和出租。二手商辦項目的價格隨之大幅縮水。據中原地產的統計,從平均價格看,商辦市場二手房價格已平均下調超過30%,部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。

  降價與變相降價齊現市場 有的項目價格回到2016年

  如果說房山是商辦的重災區,那么門頭溝則是住宅樓盤的主戰場。與其他區域產品類型百花齊放不同的是,該區域是改善盤扎堆區域,各個項目產品、戶型都差不多,十幾個大型房企進行著白刃戰。綠城京西燕廬、中駿西山天璟、永泰西山御園、電建金地華宸、華遠裘馬四季……

  在去年3月17日之前,門頭溝區域由于眾多利好,該區域成為改善型需求的主要去向。畢竟1000萬以內總價的樓盤在北京各大熱點區域并不多見,因此每個項目都不同程度熱銷,部分品牌房企項目的售價一度突破7萬元/平方米。

  而如今局面則大不相同,在扛了整整一年之后,一度猶如堅冰的門頭溝房價終于出現松動。

  首先降價的是上文提到的某北京老牌企業,這個在門頭溝板塊產品品質、戶型搭配、品牌美譽度都不占優勢的樓盤,在去年年初價格與綠城、中駿的樓盤價格相差無幾,都處在6萬元/平方米以上。而不久前,該項目價格已經下探到了5萬元/平方米出頭,每平方米降幅在萬元以上。而與之相距不遠的另一樓盤降幅也達到萬元。

  據知情人透露,這兩個項目敢于降價,主要原因就是當初拿地的成本低,前期早就收回了成本。而其他項目之所以不敢降價,都是在前兩年拍下的地王項目,樓面地價基本都迫近3萬元/平方米,降價就意味著損失利潤甚至賠錢。

  與拿地成本低的樓盤直接降價相比,還有企業想出了變相降價的辦法:增配。即加料不加價。在整個市場為了控制總價紛紛精裝改毛坯房的時候,門頭溝電建項目今年主推的185平方米院墅不惜犧牲掉部分利潤,將毛坯換成精裝用以滿足購房者的需求,效果果然不錯。雖然該項目做了部分讓利,但卻實現了現金快速回流,與另外一個項目一期,完成了15個億的銷售額。

  而在另一個熱點區域孫河,新項目一出手就是“低姿態”,600萬置業孫河,挺進中央別墅區。這個由幾家房企聯袂出品的樓盤,最低90平方米,單價6萬多,精裝修。直接刷新了孫河區域新低。在中央別墅區,公寓是稀缺產品,整個中央別墅區,公寓產品新盤也只有龍湖景粼原著、長江實業譽天下等少數幾個。而該項目總價600萬的標桿效應也就此產生,接下來區域的公寓必須得拿出“周邊項目比較法”來參考定價了。

  有關人士指出,開發商現在只有靠以價換量來維持企業運轉。現金流是一個企業的命脈,比利潤重要得多。去年排名前五的某房地產企業,以一個銷售額超高的項目得到了業內認可,但實際上,這個十幾萬平方米規模的項目,最后的利潤也就價值十幾套別墅的價錢,開發商日子難過可想而知。

  “錢途”堪憂 開發商四面楚歌

  一位建材商在接受北青報記者采訪時透露,他接到常年合作的房地產公司內部好友電話,直截了當對建材商說公司的工程就別接了,理由是“今年公司錢太緊張了,估計給乙方結款會非常困難”……

  這個來自第三方的“爆料”足以管窺目前房地產公司面臨著的窘境。有關專家指出,開發商面臨著四個難以破局的問題,每一個問題都有可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。

  首先,“錢緊”升級,開發商將面臨更大的融資挑戰。

  北京師范大學金融研究中心主任鐘偉去年指出,金融對于房地產的支持力度會大幅縮減。房地產“小年”的狀況會從2018年持續到2020年。

  今年以來房企的融資渠道已經嚴重收緊,很多有能力的房企都選擇成本更高的海外融資了。而在去年年底的中央經濟會議中已經明確強調了“國家鼓勵地方政府把更多的錢投入到實體經濟中去”,其言外之意就是房地產等貸款要嚴格控制,少貸或者不貸。歷史上看房價其實就看房地產信貸,2018年也如此,信貸減少,房價肯定明顯下調。

  其次,土地合同執行大檢查與限價政策雙管齊下,開發商必須盡快推盤。

  國家有明確規定,若土地出讓后閑置一年,收取相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿兩年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。但近年來,開發商囤地、拖欠地款屢屢發生。僅北京方面,2017 年公布了389個在途商品房項目清單。同時,“限價”政策已經蔓延至全國,在土地合同大檢查和“限價”的雙管齊下之下,開發商必須盡快開盤,但又面臨限價,因此,加快推盤成為唯一選擇,盡管是在犧牲利潤的前提之下。

  第三,投資客離場,客群減少。

  在某種意義上講,投機和投資是畫等號的。在房地產市場上,投資客是不可忽視的一股力量,從最早的山西炒房團、溫州炒房團到后來的普通百姓把多余的錢放在樓市里避險,都帶來了房價的高漲。但如今,全國50多個城市限購限售,已經向炒房者關閉了大門。環京的燕郊、固安、香河等地更是降溫明顯,有些樓盤甚至出現了腰斬的情況,投資炒房等行為損失慘重。

  第四,三四線城市口子如果扎緊,開發商最后的防線將失守。

  很多開發商目前都將目光盯著三四線城市,所謂布局也好、戰略也罷,其實都是在為即將失守的一二線城市尋找替代品。2017年排名前四的房企都是布局三四線城市的領先者,且銷售額都達到5000億級。但隨著超過2/3的三四線城市目前庫存已經低至10個月左右,今年三四線或將是調控的重點。如果真是這樣,房企將失守最后的陣地,各地的降價潮很可能將接踵而至。(北京青年報記者 張艦)

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