?
今天是2019年11月27日星期三
您當前位置: 首頁 >> 協會要聞>>江蘇省物業管理條例(修訂草案 聽證會稿)
江蘇省物業管理條例(修訂草案 聽證會稿)
時間:

第一章 總 則

    第一條 為了規范物業管理活動,維護當事人的合法權益,根據有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

    第二條 本省行政區域內的物業管理活動適用本條例。

    本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

    第三條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門是本省物業管理的行政主管部門。

    設區的市、縣(市、區)建設(房產)行政主管部門是本行政區域內物業管理的行政主管部門。

    縣級以上地方人民政府其他有關部門,應當依照各自的職責分工,共同做好有關管理工作。

    第四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理納入社區社會管理和公共服務體系,加強轄區內物業管理工作的指導、協助和監督,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

    第五條 縣級以上地方人民政府應當支持物業管理行業的發展,建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,提高物業管理水平,物業服務企業按照國家和地方有關規定享受優惠政策。

    第六條 物業管理行業協會應當發揮橋梁和紐帶作用。加強行業自身建設與管理,制訂行業自律規范,促進行業誠信經營和服務體系建立,維護市場秩序和公平競爭,促進行業健康發展。

第二章  業主、業主大會與業主委員會

    第七條 房屋的所有權人為業主。

    業主在物業管理活動中,享有下列權利:

    (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

    (二)提議召開業主大會,并就物業管理的有關事項提出建議;

    (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

    (四)參加業主大會,行使投票權;

    (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

    (六)監督業主委員會的工作;

    (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

    (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

    (九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

    (十)法律、法規規定的其他權利。

    第八條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

    (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

    (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

    (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

    (四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

    (五)按時交納物業服務費用;

    (六)法律、法規規定的其他義務。

    第九條 物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

    第十條 新建項目的建設單位在房屋銷售前,根據本條例規定,提出物業管理區域劃分方案,報街道辦事處或者鄉鎮人民政府及物業管理行政主管部門備案;在房屋銷售時,應當將物業管理區域劃分情況作為房屋買賣合同的內容。

    已投入使用但尚未劃分物業管理區域的,由物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府確定物業管理區域的劃分方案。

    第十一條 物業管理區域內全體業主組成業主大會,一個物業管理區域成立一個業主大會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

    符合下列條件之一的,應當在物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導協助下,召開首次業主大會:

    (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上;

    (二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

    (三)首套房屋出售并交付使用已滿二年的。

    第十二條 符合成立業主大會條件的,縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到建設單位或者業主五人以上公開聯名,提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會籌備組。

    籌備召開首次業主大會所需費用由建設單位承擔。

    第十三條 首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區居民委員會等派員組成。籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。

    業主大會籌備組人數應當為單數,其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

    業主大會籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內進行公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調解決。

    第十四條 業主大會籌備組履行下列職責:

    (一)確定首次業主大會召開的時間、地點和內容;

    (二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

    (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會上的投票權數;

    (四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

    (五)召開首次業主大會的其他準備工作。

    對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會召開十五日前,在物業管理區域內公告,并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

    籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會。

    第十五條 下列事項由業主共同決定:

    (一)制定和修改業主大會議事規則;

    (二)制定和修改管理規約;

    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

    (四)選聘和解聘物業服務企業;

    (五)籌集和使用專項維修資金;

    (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

    第十六條 業主大會可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式召開。但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

    業主可以書面委托代理人參加業主大會。

    業主大會決定本條例第十五條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定本條例第十五條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

    業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

    第十七條 業主大會分為定期會議和臨時會議。

    業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

    第十八條 召開業主大會,應當于會議召開十五日前通知全體業主。召開住宅小區的業主大會,應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

    第十九條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

    (一)召集業主大會,報告物業管理的實施情況;

    (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

    (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

    (四)監督管理規約的實施;

    (五)業主大會賦予的其他職責。

    第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

    業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

    業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

    第二十一條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

    管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

    管理規約對全體業主具有約束力。

    第二十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

    第二十三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

    業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

    第二十四條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安、消防等相關工作。

    在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

    住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

    第二十五條 具備成立業主大會條件但未成立的住宅小區,經物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導后仍不能成立的,可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責。

    物業管理委員會的人員組成,應當公開征求所在物業管理區域內的業主意見,公布實施。

    第二十六條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

    業主小組應當履行下列職責:

    (一)推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意愿;

    (二)決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;

    (三)決定本小組范圍內的其他事項。

    業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序,參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

    第二十七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務和物業服務等社區服務機構,完善社區公共服務體系,為業主提供基本服務。

    第二十八條 實施物業管理的住宅區,實行聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。聯席會議由業主委員會委員、業主代表、物業服務企業、專業經營單位、社區居民委員會、公安派出所、物業管理行政主管部門等參加。

    住宅區物業管理工作聯席會議主要協調下列事項:

    (一)業主委員會和有關部門未按照規定履行職責的情況;

    (二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

    (三)物業管理區域內發生的突發事件;

    (四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

    (五)需要協調的其他物業管理事項。

第三章 前期物業管理

    第二十九條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。

    前期物業服務合同可以約定期限。但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

    第三十條 住宅物業的建設單位,應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的,經物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

    第三十一條 建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

    建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

    建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。

    第三十二條 物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

    建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

    第三十三條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。

    出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔。房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

    已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費由建設單位交納。

    第三十四條 新建住宅物業管理區域內,建設單位應當按照總建筑面積千分之三至千分之四配置物業服務用房,最少不低于一百平方米,并無償移交。物業服務用房不計入分攤公用建筑面積,其產權屬全體業主所有,不得轉讓和抵押。其中,用于業主委員會議事活動用房,應當按照配置物業服務用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

    保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營用房,收益用于彌補物業服務費不足。具體標準由設區的市人民政府制定。

    物業服務用房配置,應當為地面以上的非居住房屋,方便業主,具備獨立、正常使用功能。

    第三十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。

    第三十六條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業承接查驗創造有利條件。

    第三十七條 物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

    第三十八條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線,應當按照國家技術標準和專業技術規范統一設計,由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工,所需費用依照有關工程計價規定確定,由建設單位承擔。

    建設單位在竣工驗收后,應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位,專業經營單位應當接收并承擔維修、養護、更新和管理的責任。

    專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

    第三十九條 實施承接查驗的物業,應當具備以下條件:

    (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環境保護等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門備案;

    (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

    (三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

    (四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

    (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

    (六)物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

    (七)法律、法規規定的其他條件。

    第四十條 新建住宅小區,建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照本條例第三十九條規定的條件,進行綜合驗收。驗收結果應當向物業管理行政主管部門備案。

    第四十一條 建設單位交付住宅物業時,應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

    前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊,并可以接受建設單位的委托,協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

    第四十二條 現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

    (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

    (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

    (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

    (四)物業管理所必需的其他資料。

    未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

    第四十三條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持下列文件向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理備案手續:

    (一)前期物業服務合同;

    (二)臨時管理規約;

    (三)物業承接查驗協議;

    (四)建設單位移交資料清單;

    (五)查驗記錄;

    (六)交接記錄;

    (七)其他承接查驗有關的文件。

    建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況,在物業管理區域內公告。

    第四十四條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管。

    物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止,業主大會選聘新的物業服務企業的,解聘的物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內,向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下,向選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案。

    第四十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的,應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

    第四十六條 新建住宅物業的建設單位應當在房屋所有權初始登記前,向項目所在地的物業管理行政主管部門交存物業質量保修金,專項用于保修期內物業維修。

    物業質量保修金按照當地個人交存首期住宅專項維修資金的相同比例交存,可以采用現金方式,也可以采用擔保方式。

    第四十七條 建設單位不履行住宅物業保修義務的,業主、業主委員會或者物業服務企業可以提出申請,經物業管理行政主管部門核實后,在物業質量保修金中列支維修費用。

    保修期內,物業保修金不足的,建設單位應當補足。

    第四十八條 住宅物業工程質量保修期限屆滿前三個月,建設單位應當以書面形式在物業管理區域內及時公告;保修期限屆滿后,建設單位履行法定保修責任的,物業管理行政主管部門應當將與分部工程相對應的物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

第四章 物業服務

    第四十九條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格。建設單位、業主選聘的物業服務企業應當按照國家規定取得物業服務企業資質。

    第五十條 從事物業服務的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

    物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的,應當及時告知業主并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的,物業服務企業應當及時更換。

    第五十一條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

    業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

    物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

    第五十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

    第五十三條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

    涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,物業服務企業應當委托專業單位維修和養護。

    第五十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則確定。物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。鼓勵物業服務企業開展價格競爭,形成與市場相適應的價格調節機制。

    第五十五條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

    下列方式選聘物業服務企業的,實行政府指導價:

    (一)新建住宅實施前期物業管理,建設單位采取邀請招標方式選聘前期物業服務企業的;

    (二)新建住宅實施前期物業管理,建設單位經批準采取協議方式選聘前期物業服務企業的;

    (三)業主、業主大會決定采取政府指導價選聘物業服務企業的;

    (四)法律、法規另有規定的。

    第五十六條 價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮城市物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況,及時制定和調整物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度的指導價,每年向社會公布。

    具體物業服務收費標準,由當事人在物業服務合同中約定執行。

    第五十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

    物業發生產權轉移時,業主或者使用人應當及時結清物業服務費。

    第五十八條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式。

    包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

    酬金制是指在預收的物業服務資金中按照約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

    具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬,接受業主委員會的核查。

    第五十九條 物業服務合同約定采取酬金制收取物業服務費的,免征營業稅;物業服務企業代收專業經營費用所得的報酬,免征營業稅;物業服務用房免征房產稅和城鎮土地使用稅;物業服務企業受業主委托向專業經營單位繳納的公共用水、用電等費用,按照居民生活用水、用電等方式計價。

    第六十條 物業服務企業約定收取的物業服務費,應當明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

    第六十一條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、環境衛生、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、環境衛生、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

    上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項,可以委托給物業服務企業實施。雙方應當簽訂有償服務合同,物業服務企業接受委托代收前款有關費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

    第六十二條 物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額,并按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

    業主或者業主大會對公布的共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時,物業服務企業應當及時答復。

    第六十三條 物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,決定選聘或者續聘物業服務企業,將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并在物業管理區域內公告。

    物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并在物業管理區域內公告。

    業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

    第六十四條 業主共同決定解聘物業服務企業的,解聘的物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,強行提供物業服務,不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。解聘的物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內,應當維持正常的物業管理秩序。

    解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,業主委員會應當與解聘的物業服務企業協商解決;協商不成的,應當依法提起訴訟或者申請仲裁。選聘的物業服務企業不得強行接管。街道辦事處或者鄉鎮人民政府和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

    第六十五條 業主大會決定選聘新的物業服務企業的,解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內,退出物業管理區域,并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與選聘的物業服務企業履行下列交接義務:

    (一)移交物業共用部分;

    (二)移交本條例第四十二條規定的相關資料;

    (三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養、定期檢驗等技術資料,運行、維護保養記錄;

    (四)結清預收、代收的有關費用;

    (五)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

    物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,原選聘的物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定之日。

    第六十六條 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構,就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

    物業服務評估監理機構提供的專業服務,不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

    第六十七條 物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,建立物業服務企業信用檔案庫。

    物業服務企業信用檔案庫遵循統一規劃、分級建設、分步實施、資源共享的原則。具體辦法由省住房和城鄉建設行政主管部門制定。

第五章 物業的使用和維護

    第六十八條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得擅自改變用途。

    業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。

    第六十九條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。

    因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。

    業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。

    第七十條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續,簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建筑主體或者承重結構的,需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出或者城市房屋安全鑒定機構審定的設計方案,并按照規定辦理批準手續。

    業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的,物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約,禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

    第七十一條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。物業服務企業發現業主或者物業使用人有損壞承重結構等行為時,應當及時勸阻,并向有關主管部門報告。

    物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人不得拒絕和阻礙。

    第七十二條 建設單位依法取得的車位、車庫應當在辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈,并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時,每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

    物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足業主的停車需要。未出售或者附贈的,建設單位應當優先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后,建設單位可以將車位、車庫出租給本區域外的其他人,但租賃合同期限應當不超過六個月。

    第七十三條 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫,由業主大會決定使用。

    物業管理區域內停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

    第七十四條 在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的專有或者承租人,應當交納汽車停放服務費。其中在公共、共用車庫內,專有車位、車庫用于出租的,出租人與承租人約定由承租人交納汽車停放服務費的,從其約定,出租人負連帶交納責任。

    在公共、共用車庫內,物業服務企業提供汽車停放公共服務的,應當在物業服務合同中約定。車位、車庫的專有或者承租人對汽車停放有保管要求的,應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

    汽車停放服務費由物業服務企業根據物業服務合同收取。停放服務費可以按照車位、車庫數量計收,也可以按照登記的產權面積計收。

    住宅物業管理區域內汽車停放服務費的具體標準,由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定,定期公布。

    第七十五條 業主大會成立前,需要滿足業主停放車輛需要,占用業主共有的道路或者其他場地的,應當在前期物業管理服務合同中約定。物業服務企業應當單獨列賬,所得收益的百分之三十可以用于補貼物業服務費,百分之七十應當納入住宅專項維修資金。

    業主大會成立后,占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,以及利用業主共有部分、共用設施從事經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續并公示。收益按照業主大會決定和合同約定使用。

    第七十六條 業主、業主委員會和物業服務企業應當對物業定期維修養護,當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時,責任人應當及時維修養護。

    物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時,相關業主和使用人應當給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。

    第七十七條 住宅區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位,應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。相關專業經營單位委托物業服務企業代為維修養護的,應當支付維修養護費用。

    第七十八條 房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任,按照下列規定承擔:

    (一)業主專有部分,由業主自行維修;

    (二)房屋的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分,以及其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及共用設施設備等,由物業服務企業根據合同的約定定期維修養護。

    第七十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

    專項維修資金屬于業主共同所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

    高層住宅交付使用時,建設單位應當按照建筑安裝總費用的百分之五,一次性交納專項用于電梯、消防等特種設施設備維護更新所需的資金。該資金列入所在項目物業管理區域住宅專項維修資金管理。

    第八十條 住宅專項維修資金管理執行國家相關規定,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

    第八十一條 住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬,并按照房屋戶門號設立分戶賬。未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按照房屋戶門號設立分戶賬。

    第八十二條 住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

    第八十三條 住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

    第八十四條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

    (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

    (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

    (三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

    (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

    第八十五條 發生危及房屋安全,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的下列情形,相關的業主不能形成法定多數意見的,物業服務企業、業主委員會或者相關利害關系人可以提出應急處置方案,經維修資金代管單位復核后應急維修:

    (一)屋面防水損壞造成滲漏的;

    (二)電梯故障危及人身安全的;

    (三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;

    (四)樓體單側外立面有脫落危險的;

    (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產安全的;

    (六)高層建筑消防系統出現功能障礙,消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

    (七)危及房屋安全的其他情形。

    應急維修所需費用應當經過審計并向業主公示后,從直接相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第六章 法律責任

    第八十六條 違反本條例規定的行為,法律、法規已作出處罰規定的,從其規定;法律、法規未作出處罰規定的,按照本條例的規定執行。

    第八十七條 違反本條例第三十一條第一款、第二款規定,建設單位在銷售物業之前,未制定臨時管理規約或者制定的臨時管理規約侵害了物業買受人的合法權益的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對建設單位予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

    第八十八條 違反本條例第三十七條規定,物業服務企業承接未經查驗的物業的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對物業服務企業予以通報,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

    第八十九條 違反本條例第四十條規定,建設單位未按照規定組織有關部門及專業經營單位對住宅小區進行綜合驗收的,由縣(市、區)建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對建設單位予以通報,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

    第九十條  違反本條例第四十三條第二款規定,建設單位和物業服務企業未將物業承接查驗備案情況在物業管理區域內公告的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對建設單位和物業服務企業予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

    第九十一條 違反本條例第四十六條規定,新建住宅物業的建設單位未按照規定交存住宅物業質量保修金的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期補交;逾期未補交的,處十萬元以上三十萬元以下罰款。

    第九十二條 違反本條例第五十七條規定,業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的,物業服務企業可以催交,業主委員會應當督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴;物業服務企業可以按每日萬分之五加收滯納金。

    第九十三條 違反本條例第六十條規定,物業服務企業約定收取的物業服務費,未在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況向業主公示的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對物業服務企業予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

    第九十四條 違反本條例第六十一條第二款規定,物業服務企業在接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、環境衛生、通信、有線電視等有關費用時向業主收取手續費等額外費用的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,并退還已收取的費用。

    第九十五條 違反本條例第六十四條第一款規定,解聘的物業服務企業以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,強行提供物業服務的,以事實服務為由向業主收取物業服務費用的,在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;情節嚴重的,可以提請頒發資質證書的部門吊銷其資質證書。

    第九十六條 違反本條例第六十四條第二款規定,解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令改正;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款;可以提請頒發資質證書的部門降低其資質等級直至吊銷資質證書;造成物業管理的相關設施毀壞的,應當承擔賠償責任。

    第九十七條 違反本條例第七十二條第二款規定,建設單位未將車位、車庫優先提供給本物業管理區域內業主、物業使用人使用的,由縣(市、區)物業管理行政管理部門責令改正,并處一萬元以上十萬元以下罰款。

    第九十八條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級機關依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七章 附 則

    第九十九條 本條例所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

    本條例所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

    第一百條 本條例規定的面積和人數,按照下列方式計算:

    (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

    (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;總人數,按照前項的統計總和計算。

    第一百零一條 本條例自 年 月 日起施行。 

分享到:
Top 总进球软件 辽宁十一选五app官方下载 快乐十分计划 北京11选5任五号码推荐 山西十一选五开奖结果顺序表 原油期货配资北京 5分彩开奖号码 帮我选一注七星彩 股票发行的公司 上证50权重股排名 山东群英会即时预测